Ein Bebauungsplan (B-Plan)
bezieht sich immer auf ein genau festgelegtes Gebiet und wird von einer Gemeinde als Satzung beschlossen. Diese Satzung besteht aus einem ausführlichen Textteil, der alle Festsetzungen des Bebauungsplans genau beschreibt und einem oder mehreren Planwerken, in denen die Festsetzungen graphisch dargestellt werden.
Im Bebauungsplan sind für den Hausbau unter anderem Geschossflächen- und Grundflächenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe festgelegt. Dazu kommen oft ergänzende ortsgestaltende Auflagen durch Satzungen der Gemeinde, die etwa Dachformen, Farben, Materialien oder gar bestimmte Haustypen fordern oder verbieten. Allgemein gilt: Was im Bebauungsplan nicht geregelt ist, kann frei bestimmt werden, insofern es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Weiter kann ein B-Plan Angaben über Stellplätze für PKW, Spielplätze, Grünanlagen, unbebaubare Flächen, Lage von Versorgungsleitungen, Stellflächen für Mülltonnen und Flächen für besondere Nutzung, wie z.B. Gewerbe, enthalten. Neben den Vorgaben eines Bebauungsplanes gilt immer die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnung.
Bebauungspläne sind in der örtlichen Baubehörde einzusehen und zu erwerben. Teilweise werden B-Pläne von Baubehörden auch auf deren Websites bereitgestell
t.Man unterscheidet zwei Arten von Bebauungsplänen. Den einfachen Bebauungsplan und den qualifizierten Bebauungsplan.
Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Festlegungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Fehlen eine oder mehrere dieser Festlegungen, so spricht man von einem einfachen Bebauungsplan. Bei diesem richtet sich die Regelung der fehlenden Angaben, die Sie ja zur Genehmigungsfähigkeit einhalten müssen, nach der Eigenart der näheren Umgebung, der BauNVO und der Landesbauordnung.
Ein Bebauungsplan muss nicht immer von Vorteil für Sie sein, da er ganz genaue Vorgaben beinhaltet, die sie eventuell zu sehr einschränken könnten. Zum Beispiel könnte es sein, dass Sie eine ganz bestimmte Dachform haben möchten, aber diese durch den Plan ausgeschlossen wird.
Die Bauweise: Grundsätzlich werden zwei verschiedene Formen der Bauweise unterschieden. Dabei sind weder Konstruktionsformen noch Fertigungstechnik gemeint. Es handelt sich um die Anordnung der einzelnen Bauwerke. Die "offene Bauweise" (gekennzeichnet durch ein "o") schreibt vor, dass die Bauwerke einzeln stehen müssen, d.h. Abstände zwischen ihnen eingehalten werden müssen. Die "geschlossene Bauweise" schreibt vor, dass Haus an Haus zu bauen ist (Reihenhausbauweise). Zudem kann noch die Zulässigkeit von Einzelhäusern (E) und/oder Häusergruppen (H) festgelegt werden.
Die Art der baulichen Nutzung: Diese Regelt sich nach der festgelegten Art des Baugebiets (z.B. WA - Allgemeines Wohngebiet oder MI - Mischgebiet), wie sie bereits im Flächennutzungsplan angedacht wurde. Welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten möglich sind regelt die Baunutzungsverordnung.
Das Maß der baulichen Nutzung: Die Bebauung eines Grundstücks wird von vielen Kriterien beeinflusst. Die Kriterien sind im einzelnen: Anzahl der Vollgeschosse (römische Zahl), höchstzulässige Anzahl der Wohnungen je Gebäude (2 WO), Wandhöhe (WH 5,20 m) Bauflucht, Dachvorgaben, Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ (Zahl im Kreis), Vorschriften für Stellplätze und Erschließung, Grundstücksgrenzen, Abstandsflächen, Baugrenzen, Baulinien und die Eigenart der näheren Umgebung.
Die Dachvorgaben: Für die Dachvorgaben kann vorgeschrieben sein, die Ausrichtung des Dachfirstes, das zur Deckung vorgesehene Material und die Dachneigung (DN 18°-28°)
Grundflächenzahl GRZ: Sie legt das Maß der maximal überbaubaren Fläche fest. Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer GRZ von 0,4 dürfen sie also maximal 400m² x 0,4 = 160m² Grund überbauen. Zudem dient die GRZ der Ermittlung ihres Anteils an den Erschließungskosten für Regenwasser.
Geschossflächenzahl GFZ: Mit Hilfe der GFZ ermittelt man den Erschließungskostenbeitrag für Abwasser und die Menge der erreichbaren Gesamtfläche aller Geschosse, also der Geschossfläche. Angenommen, Sie haben ein Grundstück mit einer GFZ von 1,2 und einer Grundfläche von 400 m² so ergibt das eine Geschossfläche von 400m² x 1,2 = 480m². Die GFZ dient auch zur Ermittlung der Anzahl der Vollgeschosse. Bleiben wir bei unserem Beispielgrundstück. Wir dürfen hier also maximal 160m² überbauen und unsere maximale Geschossfläche darf 480m² sein. Damit ergeben sich 480m² / 160m² = 3 Vollgeschosse, die Sie auf so einem Grundstück errichten dürfen.
Dachgeschosse und Keller: Diese sind in der Regel keine Vollgeschosse und können noch hinzugerechnet werden. Das Haus könnte also maximal ein dreigeschossiges mit Keller und Dachgeschoss werden, falls die Geschosszahl im Bebauungsplan nicht zusätzlich limitiert wird. Unter welchen Voraussetzungen ein Dach- oder Kellergeschoss nicht als Vollgeschoss zu rechnen ist, legt die entsprechende Landes BO fest, und muss zur Bauvorlage vom Entwurfsverfasser rechnerisch nachgewiesen werden.
Baugrenzen: Sie legen den Bereich fest, innerhalb welchem gebaut werden darf.
Baulinien: Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss entlang dieser gebaut werden!
Baufenster: Das Baufenster ist ein im Bebauungsplan festgelegter, von vier Linien umschlossener Teil auf einem Grundstück. Das Bauwerk muß sich innerhalb dieses Baufensters befinden. Die Begrenzung des Baufensters kann mittels Baugrenze oder Baulinie definiert werden.
